5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zu等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待ì)高的是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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