当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛

　　“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很(hěn)难再(zài)出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和(hé)投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无(wú)论(lùn)是业(yè)绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是(shì)反复地(dì)杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的(de)空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么(me)如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明显的分(fēn)化(huà)，无(wú)论是在销售，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企(qǐ)在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别(bié)重视企业的(de)成本优势(shì)，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就(jiù)是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不(bù)是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否(fǒu)是(shì)行(xíng)业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即(jí)便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据Wind数据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份(fèn)、珠江股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企，其财(cái)务指(zhǐ)标(biāo)称得上完(wán)全(quán)健(jiàn)康的仍是(shì)少(shǎo)数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房企储备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也(yě)由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩(kuò)张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会(huì)时(shí)要出(chū)手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场(chǎng)没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)水平，在我看来，这个(gè)比例如(rú)果(guǒ)超过(guò)60％，就是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么(me)快，所以要规避(bì)公(gōng)司净负(fù)债率提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳理发现，中交地产、中国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负(fù)债(zhài)率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然(rán)而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民(当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛mín)营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国(guó)工(gōng)商银行股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺(shùn)长城中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度都(dōu)表(biǎo)现了(le)较强(qiáng)的增(当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的(de)持续(xù)增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年(nián)，杭州地区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据(jù)显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较(jiào)突出(chū)表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家(jiā)机构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家(jiā)纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环(huán)节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材(cái)料端(duān)息(xī)息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不足导致上游(yóu)不被看(kàn)好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随着(zhe)时间(jiān)的(de)增加，内装更(gèng)新的需(xū)求也会越来越多。美国(guó)过去的数据充分说明(míng)了(le)这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示(shì)。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年(nián)内(nèi)表现的统计，目(mù)前(qián)暂(zàn)居前两位的都是来自家纺赛道的公(gōng)司(sī)，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线(xiàn)的(de)基(jī)础(chǔ)上(shàng)，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经(jīng)风(fēng)光一(yī)时的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过(guò)好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还(hái)是归(guī)母净利润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗(luó)洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和广发(fā)安宏回报(bào)均(jūn)增加(jiā)了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意(yì)思的是(shì)，他似乎(hū)对于(yú)定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三(sān)只(zhǐ)产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十(shí)大流通股股东，其也(yě)成为他的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对此(cǐ)，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希(xī)望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高(gāo)的，每年到期的合同里提(tí)价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过(guò)两三(sān)轮合同周期还(hái)能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的(de)。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之(zhī)后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和(hé)比较好的(de)服务是有(yǒu)关(guān)系的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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