OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了(le)对张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的(de)第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租2023年真的有僵尸病毒吗，丧尸病毒真的存在吗户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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