5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰(拙荆是什么意思，拙荆是什么意思qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债(z拙荆是什么意思，拙荆是什么意思hài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zà拙荆是什么意思，拙荆是什么意思i)房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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