文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思