饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采(cǎi2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月)取约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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