饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理(lǐ分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例)收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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