万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊g>

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？