文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面(miàn)看，中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方rong>绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。