文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居(jū)住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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