饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单(zhe)城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平(píng)均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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