5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的(de)首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏