5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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