导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wè正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角i)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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