近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的(de)综对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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