近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn天津面积多少平方公里)出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他(天津面积多少平方公里tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改(天津面积多少平方公里gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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