文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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