“现(xiàn)在的房地产很难再(zài)出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的(de)关注度从板块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值，房地(dì)产都已经双杀到(dào)了(le)最底部，而(ér)且(qiě)是反复地(dì)杀到了(le)底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三道(dào)红线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没(méi)有踩(cǎi)过(guò)红线的。

　　他(tā)还(hái)表示，如果(guǒ)关注一下(xià)今年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新(xīn)房的销售(shòu)情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整(zhěng)个(gè)行业出现了一(yī)个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面都(dōu)非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资(zī)背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们(men)的逻(luó)辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是它的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我们(men)看重的(de)一家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部(bù)分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速(sù)度的(de)张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于(yú)激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可(kě)能(néng)让房企重蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿(ná)地(dì)，净负债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也(yě)实(shí)现了快(kuài)速的开(kāi)盘利(lì)用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多(duō)的(de)楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提(tí)醒道(dào)，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快速(sù)了(le)。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红线”对(duì)房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏(sū)速度并(bìng)没(méi)有那么(me)快，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不(bù)下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对比的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的(de)同时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国(guó)央企与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的实际表现上(shàng)，国央企确(què)实会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并(bìng)不意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑(hēi)马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集(j冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型í)团的十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国(guó)工商银(yín)行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景(jǐng)顺(shùn)长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年(nián)时间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模(mó)、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多维度(dù)都表(biǎo)现了较(jiào)强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而(ér)在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营收比重只(zhǐ)占到近(jìn)六成(chéng)。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也(yě)让(ràng)滨江(jiāng)集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团更是(shì)迎来(lái)多家(jiā)机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集(jí)团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型链布局重点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开发只是房地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商(shāng)，而下游应用行业主要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用(yòng)电器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消(xiāo)费属性的(de)家装家居领(lǐng)域(yù)，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保有的住(zhù)房规模越来越大，随(suí)着时间的增加，内(nèi)装更新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却(què)一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对(duì)看好和内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的(de)统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗(qí)下(xià)拥有原创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营业(yè)收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基金经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段(duàn)，该股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和(hé)广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了(le)持(chí)股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标的情(qíng)有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流通(tōng)股股(gǔ)东，其(qí)也成为他(tā)的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股(gǔ)冯石原型人物是谁 冯石陆光达原型也越(yuè)来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是(shì)一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是(shì)比较高的(de)，每(měi)年(nián)到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没(méi)有那么满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到期之(zhī)后(hòu)提价(jià)率比(bǐ)较(jiào)高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

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