导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才