万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院提出(亲爱的让你㖭我下黑chū)执行异(yì)议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)亲爱的让你㖭我下黑光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 亲爱的让你㖭我下黑