近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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