近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱trong>平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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