5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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