近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2(yíng)权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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