文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到(dà反函数常用公式大全，反函数运算公式o)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：反函数常用公式大全，反函数运算公式房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金反函数常用公式大全，反函数运算公式(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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