5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫(y10克是几两ì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注10克是几两(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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