5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样中国哪里的莲子最好吃的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入中国哪里的莲子最好吃(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本中国哪里的莲子最好吃在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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