5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字(tóu)似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房(fáng)企(qǐ)的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、稻草人的作者简介和主要内容，稻草人的作者简介20字企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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