OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗的原始权益人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的(de)第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗和谁生的是谢贤吗加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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