饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关(guān)于(yú)规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规伊拉克是不是被灭国了定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合(h伊拉克是不是被灭国了é)适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发文伊拉克是不是被灭国了鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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