近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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