5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn方差分析英文缩写，方差分析英文翻译)依然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

方差分析英文缩写，方差分析英文翻译　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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