饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价，合东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来(lái)收费(fèi)就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分(fēn)购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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