5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需(xū)求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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