导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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