5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(两丈等于多少米jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也两丈等于多少米向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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