5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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