万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)马云移民到哪国籍前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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