文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式作风建设包括哪些方面问题，机关作风建设包括哪些方面(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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