万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(临沂是几线城市，临沂是几线城市2023fù)人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行临沂是几线城市，临沂是几线城市2023人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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