OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信(xìn)心得到过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息(xī)技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户(hù)，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户(hù)退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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